Риски покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству

Сделки на вторичном рынке недвижимости всегда таят в себе определенные риски. Мы покупаем не просто жилье. Мы приобретаем квартиру со своей собственной историей, и она у каждой из этих квартир разная. Все эти квадратные метры, сегодня выступающие в роли объекта продажи, таят от покупателя информацию, которая иногда становится для него неприятным сюрпризом. Одним из таковых является возможное расторжение сделки, вследствие законных притязаний наследников, претендующих на имущество уже почившего родственника. В этой статье мы разберем основные нюансы, связанные с приобретением полученного по наследству жилья, и подскажем, как избежать проблем по этому поводу.

Материал подготовили

Не стоит считать, что после подписания Договора купли-продажи никто не сможет претендовать на вашу новую квартиру. По закону наследники могут заявить о своих правах даже если прошел срок принятия наследства, который составляет полгода. Взявшиеся неизвестно откуда и спустя много лет родственники вполне способны помотать нервы новому владельцу квартиры своими тяжбами о признании сделки недействительной. И это основной риск покупки квартиры, полученной по наследству.

Приобретать такие квартиры конечно можно. Важно только понять простое правило: покупать стоит только то имущество, риск оспаривания которого наследниками невелик. Для этого нужно иметь общее представление о принципах наследования и понимать, кто, пусть даже в теории, сможет предъявить свои права на приобретаемое имущество в будущем. Чем ниже круг таких теоретических претендентов, тем ниже риск неблагоприятного исхода сделки.

Существует два варианта наследования:

  • по закону, который устанавливает права наследования на основе родственных отношений;
  • по завещанию, которое передает право владения собственностью указанному в нем лицу.

Поговорим о каждом из них более подробно.

Наследование по закону

В этом случае следует понимать  очередность наследования. Родные почившего собственника не имеют равных прав на имущество. В первую очередь призываются к наследованию супруги, дети, родители и внуки, во вторую — бабушки и дедушки, племянники, братья и сестры. Всего таких очередей семь, но чем она дальше, тем ниже шанс получения наследства. Важно понимать, что переход к следующей очереди возможен, только если не осталось никого в предыдущей или они добровольно отказались от вступления в наследство.

Что это значит для покупателя. Если мы покупаем квартиру у наследника первого круга, мы можем не переживать, что представители последующих очередей смогут на нее претендовать. Главное, чтобы все наследники первого круга получили причитающуюся по закону долю. Всех их нам желательно установить и проверить, фигурируют ли они в Свидетельстве о праве на наследство. Если это так, то рисков при покупке такой квартиры совсем немного, хотя они и есть. Существует еще две категории наследников, о которых забывать не стоит:

  • Нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которые могут вклиниваться в любой круг наследников, если находились на иждивении не менее года до смерти наследодателя.
  • Наследники по праву представления, или простыми словами — наследники наследника, вступающие в спор за квартиру, если прямой наследник умер до своего вступления в наследство.

Как быть с этими претендентами сказать сложно. Возможно стоит отказаться от приобретения квартиры, в обратном случае — заручиться поддержкой опытного юриста.

Что касается наследников последующих очередей, то чем дальше круг наследования, тем меньше вероятность вычислить всех возможных претендентов, а значит риски для покупателя становятся все выше и выше.

Наследование по завещанию

Этот вид наследования является более приоритетным, чем наследование по закону. Собственно, второе вступает в силу, если нет первого. Казалось бы риски покупателя здесь близки к нулю, однако и в этом случае нюансов достаточно много.

Первый из них, это законность самого завещания. Недовольные родственники могут попытаться оспорить его, сославшись, например, на недееспособность наследодателя в момент подписания бумаги, либо же на то, что он сделал это под угрозой насилия. Чтобы избежать этих неприятных моментов, документ должен быть обязательно заверен у нотариуса, который является гарантом правильно составленного завещания.

При покупке квартиры, которая перешла продавцу по завещанию, покупателю стоит проверить правильно ли составлен документ, заверен ли он нотариально, не велик ли риск того, что наследодатель действительно мог быть недееспособным.

Проблема может возникнуть, если наследники не знали о существовании завещания. Возможна такая ситуация, когда они вступают в наследство по закону, продают имущество, а в дальнейшем завещание всплывает и неожиданно появляется новый претендент, готовый оспорить сделку по продаже квартиры. Закон в этом случае будет на его стороне. С учетом того, что наследодатель мог составить завещание не только у нотариуса, риск такого развития событий относительно велик.

Наследодатель мог составить не одно, а несколько завещаний. В таком случае юридическую силу имеет лишь последнее. Вступил ли продавец в наследование по последнему экземпляру, или документ пылится где-то на даче у почившего, никому доподлинно неизвестно.

Следует также знать, что наследование по завещанию не может исключить из споров за наследство лиц, которые имеют право на обязательную долю в нем. Это, в том числе, несовершеннолетние дети усопшего или нетрудоспособные родственники первой линии родства.

Как снизить риски покупателя

Рисков для покупателя при покупке полученной по наследству квартиры достаточно много, вне зависимости от того, было ли это наследование по закону или по завещанию. Можно ли хоть как-то обезопасить себя во время такой сделки? На сто процентов, к сожалению, нельзя, но снизить риски вполне реально.

В первую очередь нужно внимательно изучить Свидетельство о праве на наследство, установить получено ли имущество по закону или по завещанию, очертить круг возможных претендентов. Это достаточно сложная, а порой и вовсе нерешаемая задача, которая позволяет оценить степень риска для покупателя.

Если мы считаем, что риск относительно невелик и решили купить эту квартиру, то определенной защитой послужат следующие шаги:

    • Составляем Договор купли-продажи только у нотариуса.
    • Стараемся не связываться с имуществом, которое получено в наследство менее 3 лет назад, то есть до истечения срока исковой давности.
    • Выполняем Титульное страхование недвижимости, которое защищает нас от потери права собственности.

Итого. Если мы берем квартиру, владелец который получил ее в наследство уже очень давно, и за прошедшие годы претенденты на имущество не объявились, можно предположить, что риск для покупателя достаточно невелик. Проводим сделку, соблюдая все меры предосторожности покупки жилья на вторичном рынке. В остальных случаях обязательно страхуем титул. Если страховая компания, которая предоставляет такую услугу, нам отказала, это дополнительный звоночек, что с такой покупкой лучше не связываться.

Планируете приобрести полученную по наследству квартиру в Кемерово? В нашей компании вы получите консультацию профильного юриста или сможете заказать полное сопровождение сделки.

Ознакомиться с условиями сотрудничества

Узнайте подробнее о наших услугах из коммерческого предложения

Получить консультацию эксперта

Материалы по теме