Риски при покупке приватизированной квартиры

В 1991 году свет увидел Закон о приватизации жилого фонда в РФ. Квартиры стали постепенно переходить в собственность граждан России, и к 2016 году до 80% жилого фонда в стране перешло в частную собственность.

Под приватизацией жилья следует понимать передачу его в собственность лицам, которые уже проживают в нем по договору соцнайма. Отныне владелец квартиры имеет полное право распоряжаться ей по своему желанию, например, продать или передать по наследству. Однако, став собственником, человек получает не только права, но и определенные обязанности, например, обязанности по уплате налога или содержания жилья.

Согласно закону, жилое имущество может быть передано проживающим в ней людям в двух вариантах:

  • Общая совместная собственность,которая подразумевает, что доли собственников ее не определены и считаются равными.
  • Общая долевая собственность, напротив, указывает, что каждому принадлежит строго оговоренная доля в праве на объект.

Приватизацией можно воспользоваться только один раз в жизни. Исключение — дети, которые автоматически включаются в этот процесс вместе с родителями, но в дальнейшем, после наступления совершеннолетия, также имеют право получить в собственность муниципальную квартиру.

Приватизация проводится добровольно, и это надо знать, чтобы понять нюансы, связанные с покупкой приватизированного жилья.

Какие риски несет покупатель

Покупка приватизированного жилья сопровождается одним специфическим риском. При отказе от приватизации, зарегистрированный в квартире гражданин сохраняет за собой право на бессрочное пользование объектом недвижимости. Это основная проблема, с которой может столкнуться покупатель.

Когда жильцы квартиры хотят ее приватизировать, они пишут заявление и оформляют Договор передачи жилого помещения.Последний затем регистрируют в Росреестре. В право собственности при этом вступают все люди, прописанные в квартире, но по каким-либо причинам некоторые из них могут от этого отказаться.

Если они не хотят участвовать в приватизации, то подают отдельное заявление и оформляют отказ. С этого момента они могут до конца своих дней пользоваться жильем, хотя не имеют права совершать какие-либо сделки с ним. Проблема заключается в том, что купив квартиру с таким жильцом, новый владелец не сможет выселить его по своему желанию.

Обратите внимание, что этот риск имеется только в том случае, если продавец стал собственником жилого помещения на основании его приватизации.

На что обратить внимание

Правоустанавливающим документом является Договор передачи квартиры в собственность. Из него мы можем узнать в том числе дату совершения приватизации.

В Выписке из домовой книги посмотрите, кто проживал в объекте недвижимости, когда последний передавался в собственность. Если здесь на момент сделки было зарегистрировано несколько человек, то каждый из них должен фигурировать в Свидетельстве о собственности. Если кого-либо из этих товарищей там нет, нам следует попросить письменный отказ от участия в приватизации.

Два слова о несовершеннолетних, хотя это отдельная история, которую мы уже обсуждали здесь. Если таковые были прописаны во время приватизации, то они также обязаны были быть включены в число собственников. В обратном случае, продавец обязан показать вам разрешение от службы опеки, позволяющее исключить ребенка из числа собственников. Впрочем, это маловероятная история.

По результатам проверки, возможны три варианта:

  • Если все проживающие в квартире лица в результате приватизации стали собственниками объекта, то это самый лучший расклад. Риска нет.
  • Если не все, но есть письменный отказ, то обычно также переживать не о чем. Нужно только, чтобы прописанный гражданин, выписался из квартиры до ее продажи.
  • Если не все и письменного отказа нет, то от покупки,вероятно, стоит воздержаться.

Ситуация с "забытым" жильцом квартиры весьма чревата неприятностями. Ущемленный в своих правах гражданин вправе оспорить законность, проведенной без его участия, приватизации и есть вероятность, что он выиграет это дело. А значит и все последующие сделки с квартирой, в том числе ее продажа, автоматически становятся незаконными.

Возможна ли незаконная приватизация

Некоторый риск для покупателя несет некоторая вероятность незаконной приватизации квартиры по серым схемам. Известны случаи, когда чиновники передавали ордер на заселение, после чего имущество приватизировали и продавали. Когда схема вскрывается, приватизация и все сделки по квартире по понятным причинам становятся недействительными, и объект недвижимости возвращается в муниципальную собственность.

Покупателю в этой истории конечно не позавидуешь, тем более, что и проверить законность ордера он по большему счету не может. Единственное, что утешает в этом случае — это тот факт, что с нынешнего года в такой ситуации покупатель может получить от государства компенсацию.

Как обезопасить себя

Несмотря на то, что сделки с приватизированным жильем считаются не особенно рискованными, есть нюансы способные доставить некоторые неприятности.

В качестве примера возьмем факт отказа от приватизации. Мы уже говорили, что в этой ситуации гражданин сохраняет право пользования жильем на вполне законных основаниях. Самое неприятное здесь, это то, что даже если он не зарегистрирован в квартире на момент ее продажи, это не лишает его вышеобозначенного права.

Что из этого следует. А следует то, что вернувшись, например, с армии или освободившись из мест лишения свободы, выписанный из жилья товарищ может спокойно подать в суд, чтобы восстановить свое право пользования квартирой. Далеко не факт, что суд встанет на его сторону, но теоретически такой расклад не исключен.

Поэтому важно, чтобы при покупке любого жилья на “вторичке”, у покупателя была возможность получить юридическую поддержку. Покупаете приватизированную квартиру в Барнауле. Поддержка юриста поможет сделать это без лишних рисков.

Вам помогут

Наши преимущества

200+

миллионов налогов законно сэкономили для наших клиентов в этом году

500+

миллионов рублей взыскали в пользу наших клиентов за прошлый год

50+

налоговых проверок сопроводили за последние 2 года

Получить консультацию эксперта

Наши победы / Земля и недвижимость