Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Мы покупаем квартиру и узнаем, что в ней проживают несовершеннолетние. Стоит ли переживать по этому поводу и как обезопасить себя при приобретении такого жилья, рассказываем в этой статье.

Чего боятся риэлтеры

Люди, регулярно работающие в сфере купли-продажи квартир, хорошо знакомы с нюансами сделок с участием несовершеннолетних, и многие относят их к одним из самых рисковых. Существует  большая вероятность, что суд встанет на сторону ребенка, если решит, что его права так или иначе были ущемлены. В итоге сделка скорее всего будет признана недействительной, покупатель останется без квартиры и далеко не факт, что сумеет вернуть деньги.

Впрочем, это совсем не повод отказываться от приобретения квартиры. Просто желательно быть в курсе некоторых аспектов, связанных с правами ребенка, и предпринять соответствующие меры защиты.

Особенности сделок с участием несовершеннолетних

Первое, что нужно знать, покупаем ли мы квартиру, где ребенок является собственником (либо одним из них) или же он просто зарегистрирован здесь. В первом случае, несовершеннолетний участвует в сделке. Во втором — нет, однако и в этой ситуации может пойти речь о нарушении его прав.

Также, с точки зрения права, несовершеннолетних можно разделить на две группы:

Дети в возрасте 14-18 лет, которые имеют право подписывать договор.
Дети до этого возраста, такого права не имеющие.
Отметим, что подписывать документ несовершеннолетний можем только вместе с родителем, либо попечителем.

Основной документ, который защищает нас при покупке жилья, где проживает несовершеннолетний, это Разрешение органов опеки и попечительства. Если продавец располагает этим документом, и мы видим, что все условия, прописанные в нем соблюдены, можно считать, что покупатель достаточно защищен от нежелательных рисков.

Разрешение органов опеки требуется:

  • во всех случаях, когда ребенок является собственником жилья;
  • если ребенок не является собственником, но зарегистрирован в квартире и находится под опекой или попечением.

Не забывайте об этих нюансах, и не стесняйтесь спросить у продавца разрешение органов опеки на совершение сделки.

Как добиться разрешения органов опеки

Разрешение органов опеки должны получить родители ребенка, либо его законные опекуны или попечители. Для этого им необходимо подать письменный запрос и собрать пакет соответствующих документов.

Далее, с представителем несовершеннолетнего беседует инспектор опеки, после чего в течение двух недель выдается либо разрешение, либо, если что-то соответствующие органы не устраивает, отказ. Последний можно оспорить в суде или же вновь посетить опеку, чтобы получить информацию о нарушениях, которые необходимо устранить для получения разрешения. Но это все, по понятным причинам, потребует времени.

Как не нарушить права ребенка при покупке жилья

Существует общий принцип, о котором нужно помнить: по итогам сделки стоимость собственности ребенка не должна уменьшиться, а условия проживания ухудшиться. Если эти принципы соблюдены, то говорить о нарушении прав несовершеннолетнего нет оснований. 

Также покупателю не лишним будет уточнить, каким образом будет реализовано соблюдение прав несовершеннолетнего. Продавец может сделать это разными способами. Так, возможно ребенок получит долю в новой квартире, либо же денежный перевод на открытый с этой целью банковский счёт. Оба варианта имеют право на существование.

Что касается детей, которые собственниками квартиры не являются, то о них забывать тоже не стоит. Да, формально нам не нужно разрешения опеки на совершение сделки с их родителями и попечителями, однако лучше позаботиться,  ребенка выписали из квартиры еще до подписания договора, а еще лучше убедиться, что ему будет где жить. 

жилье

Приватизированное жилье с ребенком

Возможно вам доводилось слышать, что если лицо, зарегистрированное в квартире, отказалось участвовать в приватизации, то после смены собственника у него есть право на бессрочное проживание в этом жилье.

К детям это тоже относится, но с небольшой поправкой. Выражать свою волю они еще не могут, а значит, если при приватизации квартиры прописанного в ней несовершеннолетнего не включили в число собственников, то очевидно, что его права были нарушены. А значит и связываться с покупкой этого имущества себе дороже. Следует заметить, что иногда ребенка не включают в приватизацию по разрешению органов опеки. В подобных ситуациях нарушением его прав это не является.

Есть также несколько спорных моментов, связанных с обозначенной темой. Так, если ребенка выписали из жилья меньше, чем за полгода до приватизации, то суд может посчитать это умышленным нарушением его прав с целью более легкой продажи собственности в новой квартире. В таком случае, какой бы она ни была, положение ребёнка однозначно улучшается. До сделки же у него формально ничего не было.

квартиры. Претензии суда при этом будут направлены к законным представителям ребенка, но проблемы возникают и у покупателя.

Аналогичная ситуация бывает, если несовершеннолетний временно выписан из квартиры на момент ее приватизации. В этом случае по решению суда он может сохранить за собой право на бессрочное пользование жильем. Да, квартира будет ваша, можете пользоваться ей по своему усмотрению, но уголок законному пользователю будьте любезны предоставить. Этот момент можно будет оспорить, но вряд ли вам будут нужны эти проблемы.

Покупка жилья, приобретенного под материнский капитал

Ситуации, когда квартира куплена на материнский капитал, сегодня уже совсем не редкость. Главное, что нужно знать: при покупке такого типа жилья, покупатель (который сейчас является продавцом по отношению к нам) обязан включить в собственность всех своих детей и супруга. Если он этого не сделал, то это является не только нарушением прав детей, но также и нарушением закона о материнском капитале. Оснований признать договор купли-продажи недействительным в результате этого у суда более, чем достаточно.

Тема покупки квартиры, ранее приобретенной под маткапитал, сама по себе достаточно обширна, и мы об этом ещё поговорим. Пока же приведем несколько тезисов, о которых стоит помнить, если вы собираетесь приобрести подобное жилье:

  • если в семье больше одного ребенка и не все члены семьи являются собственниками квартиры, то стоит задаться вопросом, а не покупали ли ее предыдущие владельцы за маткапитал;
  • нет 100%-й возможности узнать, участвовали ли в предыдущей сделки средства маткапитала;
  • можно запросить в ПФР информацию по маткапиталу, но не факт, что там пойдут навстречу, поскольку законодательно это не урегулировано;
  • нужно попросить продавца квартиры предоставить справку об остатке средств МК (делается через портал Госуслуг за 1 день);
  • если жилье приобреталось без участия маткапитала, то продавец может предъявить сертификат на него;
  • можно также запросить у продавца документы, подтверждающие расчет по сделке (расписки, платежные поручения на перевод денежных средств), чтобы убедиться, что все расчеты произведены за счет личных средств. Если квартира приобреталась с помощью кредитных средств банка, можно запросить в данном банке справку и том, не использовались ли средства МК для частичного досрочного гашения кредита.

Общая рекомендация здесь остается такой: при любых сомнениях либо откажитесь от покупки квартиры, либо заручитесь поддержкой опытного юриста.

Идеальный случай покупки жилья, где зарегистрирован несовершеннолетний, это ситуация, когда он является одним из собственников, а продавцом получено разрешение на продажу от органов опеки. Здесь мы почти наверняка можем быть уверены, что права ребенка не затронут. В остальных случаях соблюдаем максимальную осторожность.

Планируете приобрести квартиру в Барнауле и переживаете о наличии в ней несовершеннолетних? В нашей компании вы получите консультацию профильного юриста или сможете заказать полное сопровождение сделки.

Вам помогут

Наши преимущества

200+

миллионов налогов законно сэкономили для наших клиентов в этом году

500+

миллионов рублей взыскали в пользу наших клиентов за прошлый год

50+

налоговых проверок сопроводили за последние 2 года

Получить консультацию эксперта

Наши победы / Земля и недвижимость